مازندمجلس: سرمایه به عنوان موتور محرک اقتصاد نقشی مهم در توسعه شاخص‌های اقتصادی، افزایش تولیدناخالص ملی، درآمدسرانه و اشتغال دارد. یکی از حوزه‌های اصلی در سرمایه‌گذاری، مسکن است که به دلیل بادوام بودن و توانایی حفظ ارزش، یکی از بازارهای جذاب برای سرمایه‌گذاران است. ارتباط با ۱۵۰بخش اقتصاد، برخورداری از سهم ۳۰درصدی تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور و ۱۲درصد از اشتغال، سهم ۳۰درصدی از نقدینگی و سهم ۷۰درصدی از سبدخانوار نقشی بسیار مهم در اقتصاد کشور دارد.
طی دهه‌های گذشته سیاست مسکن در کشور معطوف به تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد و متوسط بوده اما موضوع سرمایه‌گذاری در تولید مسکن مورد توجه قرار نگرفته است. این مسأله باعث شده تامین مسکن توسط اقشار کم‌درآمد به علت فشار ناشی از رفع نشدن نیازهای بخش‌های دیگر، از دسترس آنها خارج شود. از سوی دیگر در دولت یازدهم و دوازدهم به دلیل افزایش بروکراسی اداری و شوک‌های ارزی و تورمی، بخش خصوصی نیز از سرمایه‌گذاری در این حوزه ناامید شده و در نهایت میزان عرضه مسکن کاهش یافته است.
ساختار بازار مسکن از منظر نگاه سرمایه‌گذاری به علت سختی قوانین و نبود بسترهای قانونی با قابلیت اجرایی دچار چالش اعیان‌نشینی است و به عبارت دیگر واحدهای مسکونی ساخته شده به دلیل همین قوانین سخت و مشکلات تامین پارکینگ عمدتا در مساحت‌های بالا محدود شده و عمده واحدهای خالی با نیاز موجود در بازار سنخیتی نداشته که حتی در صورت عرضه به بازار، زمینه‌ساز کاهش محسوس قیمت‌ها در واحدهای در استطاعت شهروندان با درآمد متوسط و کم نخواهدشد.
کاهش ۴۰ درصدی سرمایه‌گذاری
بر اساس آمارهای اعلامی از سوی بانک‌مرکزی، میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز در سال۱۳۹۰ حدود ۲۵۰هزار میلیارد تومان بود که این رقم در سال ۱۴۰۰ با کاهش ۴۰درصدی به ۱۵۰هزارمیلیارد تومان رسید. از سوی دیگرخالص حساب سرمایه ایران نیز کاهشی بوده که این موضوع بیانگر فرار سرمایه از کشور طی ۱۰سال گذشته است. خروج سرمایه از کشور به طور میانگین هرساله حدود ۱۰میلیارد دلار بوده که بیش از پیش چالش سرمایه‌گذاری در کشور را برجسته می‌کند. در کنار این مسأله آمار خرید آپارتمان از سوی ایرانیان فقط در ترکیه به طور میانگین بیش از ۶۰۰ واحد در ماه بوده است، آن هم در شرایطی که این کشور ریسک اقتصادی و سیاسی بالایی دارد. این موضوع نشان می‌دهد در بخش مسکن و توسعه شهری، سرمایه‌گذاری مسکن در کشورهایی حتی با ریسک و شرایط اقتصادی نامناسب‌تر نسبت به ایران، ارجحیت دارند.
افزایش قیمت مسکن با نقدینگی فزاینده
مرکز پژوهش‌های مجلس در این باره نوشته است: میزان نقدینگی در کشور در سال ۹۰حدود ۳۵۴هزار میلیاردتومان بود که این رقم در سال۱۴۰۰ با افزایش بیش از ۱۱برابری به ۴۸۳۲هزار میلیاردتومان رسید، در کنار این افزایش نقدینگی قیمت دلار نیز از ۱۲۰۵تومان در سال ۹۰ به ۲۶۲۵۰ تومان در سال۱۴۰۰ رسید. این دو عامل قیمت مسکن را نیز افزایش داد، به طوری که قیمت مسکن از میانگین متری ۲.۱میلیون تومان در سال۹۰ به ۳۵.۱میلیون تومان در سال۱۴۰۰ رسید. این شوک‌های ارزی و تورمی باعث بی‌ثباتی در بازار مسکن شده است. رشد حدود ۲۲برابری قیمت ارز سبب رشد حدود ۱۷برابری قیمت مسکن در طول یک دهه گذشته بوده است. در این بین سازندگان بخش خصوصی امکان و فرصت جبران را در میان رشد سریع قیمت‌ها پیدا نکردند و به‌مرور تحت تأثیر این مسأله، از بازار رانده شدند. بنا به آمارهای اعلامی، میانگین ساخت ماهانه مسکن در سال۱۳۹۰ از ۲۰هزار واحد به کمتر از ۲۰۰۰واحد مسکن در ماه طی سال۱۴۰۰ کاهش یافت.
موانع پیش‌روی سرمایه‌گذاری در مسکن
وجود دوره‌های رونــق کوتاه‌مدت و رکود بلندمــدت و چرخه‌های قیمتی در قالب ادوار تجاری و شــوک‌های حقیقی و واقعی بازار دارایی‌هــا را متاثر می‌کنند. شوک‌های پولی، حجم نقدینگی همراه با سیاست‌های دولت در حوزه پولی و استحکام بازارهای پولی و مالی و میزان ثبات آنها به شکل چشمگیری بر بازار دارایی‌ها اثر دارند. چنین واکنشهایی در رفتارهای انسانی و انگیزه‌های متفاوت آنان بر سطح ریسک، میزان بازدهی این بخش اثرگذاشته و به تبع آن بازار مسکن، انتظارات و بازدهی سرمایه‌گذاری به منظورسرمایه‌گذاری را از بین برده‌است.
راهکار چیست؟
بازار مسکن برای عبور از رکود، به تحول در تنظیم قواعد و قوانین شهرســازی در حوزه تفکیک زمین، بلوک‌بندی به منظور ارتقای کیفیت محیط‌های شهری و استفاده بهینه و کیفی از فضا و زمین، تعریف نواحی ویژه شهری و شهرک‌سازی برپایه سیاست‌های آمایش سرزمین، به خصوص ظرفیت سواحل با رویکرد مسکونی، اقامتی و گردشگری نیاز دارد.
همچنین باید از ابزار زمین‌های دولتی به منظور گسترش و رشد بازار مسکن، ارائه مشوق‌های مالی و شهرسازی در جهت تولید واحدهای در استطاعت برای اقشار مختلف با مساحت‌های گوناگــون از ۳۰ تا ۸۰ متر که نیــاز اصلی بازار امــروز اجاره و خرید اقشــار متوســط و کم درآمد و مطلوب سرمایه‌گذاران خارجی نیز است، بهره برد.
استفاده از روش و ابزارهای نوین برای تامین مالی، فراهم کردن شرایط برای پیش‌خرید با ارائه تسهیلات میان‌مدت بین سه تا هشت سال در کنار استفاده از روش‌های جدید ساخت مسکن برای کاهش هزینه‌های تولید به منظور ساخت مسکن ارزان‌قیمت، می‌تواند رونق را به بازار مسکن به ارمغان بیاورد.